• 建物管理無料相談会（2006年7月〜12月）
• 管対協工事部会セミナー（2006年11月26日，12月10日）

　今期第２回目の工事部会セミナーは、１２月１０日（日）午後１時半よりひと・まち交流館で開催されました。今回のテーマは「日常管理の基本」。ともすれば、大規模修繕など計画修繕に関心が向きがちですが、シンドラーエレベーターの死亡事故などが起こって、定期点検など日常管理の重要性があらためて指摘されています。そうした中で、法定点検及び一般点検などの定期点検への対応と計画修繕工事後の工事箇所の日常管理、さらに管理会社に依存しがちな日常管理が管理委託契約上どのようになっているのか、などについて実例報告に基づいて研修を行ないました。
　当日は、管対協会員のほか、管対協パートナー企業の人たちも参加し、マンション管理の現場からの興味深い報告や意見が活発に出されました。


　　　　　　　　　　　　　　　＜第２回工事部会セミナー＞

開催日時：１２月１０日（日）午後１：３０〜４：３０

会　　場：ひと・まち交流館

テーマ：日常管理の基本

講　　演： �@日常管理と定期点検への基本対応
　　　　　　　　講師：清水　健氏（エバーグリーン鳰の浜管理員）
　　　　　 　�A計画修繕と一体となった日常管理
　　　　　　　　講師：森三代子氏（ハイム長岡団地管理組合法人理事長）
　　　　　　 �B管理委託契約と日常管理
　　　　　　　　講師：和田輝章氏（グランシティ京都�T番館理事・管対協幹事）


　◆自主管理マンションの日常管理
　　講師の清水氏はエバーグリーン鳰の浜の管理員という立場、また森氏はハイム長岡団地の理事長という立場ですが、いずれのマンションも自主管理を行なっています。異なった立場から自主管理マンションの日常管理について、報告していただきましたが、結論は、管理組合自身が建物をきちんと把握し、管理の方法を習得することが良好な管理につながるということでした。清水氏は、エバーグリーン鳰の浜の各種設備の点検契約状況について説明し、その結果報告については、特に備考欄に注意してチェックや指示を行なうことを強調しました。また、各設備を安全な状態に保つことが管理員の責務であるという認識を示しました。次に、管理組合理事長という立場の森氏は、中期修繕計画を立てて管理を進めていることを報告しました。特に改修工事と日常管理の関係を整理するために「改修工事年と補修費用からみる日常管理」という表に簡潔にまとめられたので、受講者はわかりやすく理解することができました。

　◆委託管理の実態
　　管対協幹事の和田氏は自らのマンションにおける委託管理の実態を、実情に即した具体的な資料によって説明しました。とりわけ管理委託料の実態について、裏づけ情報に基づいた踏み込んだ内容の説明が行なわれました。さらに管理会社が原価を提示しないことにも言及され、管理委託料が根拠に乏しいことも示しました。また、管理会社が行なう修繕工事についても、長期修繕計画と一体となって行なうことを大義名分にしながら、実際は、きわめて営業的な側面から割高の工事が行なわれていることを示唆しました。

　◆パートナー企業からの発言
　　管対協パートナー企業の管理会社社員の出席者は、現状多くの管理会社が外注依存型になっている実態を説明し、管理組合としては、管理会社に委託する業務は事務管理にとどめ、建物管理は直接契約でメンテナンス業者に依頼したほうが合理的だとの指摘がありました。さらに同じくパートナー企業の独立系レベーターメンテナンス会社の出席者からは、シンドラーエレベーターの事故は、メンテナンスに問題があり、ブレーキの点検が適正に行われていなかったことにより発生したものだとの指摘がありました。

　◆主なアンケート結果
　　�@自主管理を研究する必要性を感じた。
　　�A資料が良かった。�B管理会社とうまく付き合う方法を知りたい。
　　�B管理会社とうまく付き合う方法を知りたい
　　�C管理委託契約の内容が、実態を踏まえたものでないことがよくわかった。
　　�D管対協への要望・・・今日の清水講師のような人材を育成し、管理組合の自立と　　　　　　　　　　　　　　　　　管理会社依存からの脱却という会員の要望に応えてほしい。